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房地产三巨头中期业绩齐飘红 对未来各有安排报名登山的人少

来源:网络整理 编辑:江阴新闻网编辑部 时间:2018-08-25

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  据悉,碧桂园与万科在8月21日分别交出了中期业绩。加上之前恒大在8月6日发布的正面盈利预告,被称为地产“三巨头”的三家企业,2018年上半年的成绩单均已出炉。在房企业绩普遍大增的上半年,三巨头自然也纷纷报喜。其中,恒大创下了其成立以来的多项最高纪录,碧桂园的中报提到了“控速”,万科的业绩也非常亮眼。

  恒大:交出“史上最好”中期业绩

  8月6日,恒大发布正面盈利预告,2018年上半年净利润及核心业务利润均实现大幅提升,多项核心指标实现行业新高,创造行业有史以来最好成绩。

  公告显示,恒大净利润增长超125%,核心业务净利润预期增长100%以上,恒大去年同期净利润为231亿,核心业务利润为273亿。以此推算,其今年上半年税后净利润超520亿,核心业务利润超546亿。与此同时,恒大净负债率由去年末的184%下降到130%以下,环比降幅达三成。

  据了解,恒大上半年再次交出行业有史以来最好的半年业绩与公司的战略决策有关。年初,许家印宣布了“新恒大”重大战略决策,强调要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式,坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。

  具体来看,有媒体报道称,恒大项目的施工单位基本为全国前十的领先企业,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标淮设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断提升产品附加值。在成本控制方面采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低营销、管理、财务三大费用,实现利润率提升。另外值得一提的是,恒大实施的无理由退房举措,凭借高品质、高性价比的产品,充分得到了市场认可。

香港内房股月内升30% 掘金内房股2018年的机会与风险不可思议的洞穴

  投资一只股票一年涨四五倍是一种怎样的体验?2018年,不少投资者将目光锁定了香港内房股。

  2017年资本市场的一大热点是部分内房股的暴涨,中国恒大、融创中国、碧桂园等涨幅均超100%,恒大股价甚至翻了5倍之多。

  2018年,这一现象是否还会重演?有哪些内房股可能接棒恒大、融创?年初至今,伴随恒指连续上涨,部分内房股已露出暴涨迹象,如龙光地产、华润置地、旭辉控股年初至今短短二十多天上涨逾36%。整体来看,香港内房股板块过去一个月内已升约30%。

  对于投资香港内房股而言,2018年的宏观调控政策和金融政策与2017年已有很大不同,房企的融资更加受限,流动性趋紧,高杠杆房企风险加大;随着三四线城市去库存进入尾声,一二线调控又不放松,房企的业绩增长也面临着更大的不确定性。一旦增长未达预期,资本市场给予的评价和身价将大幅降低。

  超额收益机会

  不少投资者为错过2017年的内房股行情懊悔不已。进入2018年,他们也将关注点放在了更多内房股身上。从近一个月的表现看,内房股掘金机会似乎较多。

  申万宏源指出,大中型香港上市内房股于2018年前两周分别反弹上涨13%和5%,跑赢同期恒生国企指数约12个百分点。目前板块估值为9.1倍于2018年PE,1.3倍于2018年PB。

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  如从去年底开始计算,内房股板块一个月内已升约30%。其中龙光地产涨47%,华润置地、旭辉控股、禹洲地产、富力地产、绿城中国涨幅超过30%,中国海外、龙湖地产等涨幅超20%,去年暴涨的融创中国、碧桂园、中国恒大也仍然有19%、13%、8%的涨幅。

  内房股的亮眼表现与去年的业绩以及今年的乐观预期有关。据国家统计局公布,去年全国商品房总销售额13.4万亿元人民币,按年增13.7%再创新高;不少香港内房股去年业绩亮眼,如旭辉控股、龙湖地产、龙光地产、中国海外、华润置地等。

  一些房企开始向资本市场透露今年销售目标,显示对今年发展前景仍乐观。综合近日各大行报告,龙光、旭辉、禹洲等中型发展商,均预计今年合约销售额可增40%至50%。旭辉提出未来5年冲击3000亿,禹洲提出3年1200亿的销售目标,龙光内部也有2019年达到千亿的目标。

  利好之下,香港内房股板块连续上涨。星展唯高达研究部主管吴淑燕表示,原预计地产商销售目标较去年实际销售额升2至3成;但看这些目标发展商更为进取,加上不少券商调升内房公司盈利预期,推动股价升势。

  吴淑燕指出,因盈利预期普遍调升,内房股行业平均预期市盈率约8倍,仍属便宜。

  摩根大通报告指出,去年12月以来内房股的第二轮重估已完成,很快将迎来第三轮估值重估,上调其各股目标价同时,也将平均市盈率目标由9倍升至10.5倍。

  深圳一位券商人士表示,去年之前,港股地产股长期处于低位,流动性较差。从去年开始,香港资本市场的估值逻辑,已有A股的特征,即受政策影响较大,投资者以内地机构为主。

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  去年三四线市场未受调控,南下资金持续扩大、恒大持续回购股份等,是部分内房股大涨的重要催化剂,而恒大、融创中国、碧桂园的暴涨,即是这种逻辑的反映。恒大、碧桂园均为布局三四线城市的代表,一二线布局的房企如华润置地、龙湖等整体并没有很好的表现。

  今年,港股A股化的逻辑或将继续见效。一位券商地产分析师表示,现在一些研究团队都将A、H地产股放在一起分析,所采用的指标也趋同了。

  海通证券指出,“满足首套刚需、支持改善需求”的政策指引下,2018 年一二线城市有望边际改善,利好布局一二线的上市公司。

  此外,过往在香港资本市场,内房股配股融资一般是利空,但吴淑燕认为,内房股的投资思维已经有所转变,配股现被视为扩张集资的利好因素,不再构成股价受压风险,料未来仍陆续有公司配股集资。如近日完成配股的碧桂园股价升幅明显。

  摩根大通也指出,内房股自12个月前开始的升市与2015年不同,主要受基本因素带动,销售及盈利增长前景更明朗,因此不认为内房股进行配股会令市场气氛逆转。

  流动性与不确定性风险

  值得关注的是,随着内房股中的大部分房企股价创下新高,关于内房股的投资风险也日益得到关注。

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  首先是流动性风险。银监会自年初以来连续发布一系列新金融监管条例,近期又刊发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》,进一步表明了2018年坚持房地产调控的坚决立场。

  在这样的金融政策下,2018年房地产贷款将受严控,开发商融资将大受影响。申万估算,2017年开发商非标融资总规模在2.5万亿-3万亿(占自筹资金比例为50%-60%,占总到位资金比例为15%-20%),而开发贷和按揭贷款也将可能受调控新规影响。

  进入2018年,南京、青岛、郑州等放宽落户限制以吸引更多人口落户并获得购房资格,申万宏源认为,此类个别城市调控政策微调的影响,将被持续进行中的金融去杠杆所伴随的整体流动性趋紧所抵消;年初至今内房股的上涨,是市场对调控有望松动反应过度,而忽视了金融整治带来的累积影响。

  不少机构和开发商人士均指出,2017年房地产销售创下历史新高,这种趋势很难延续,2018年全国新房销量将从2017年的新高同比下滑一成,上市开发商乐观估计2018年销售规模平均同比增长30%-40%的目标,存在较大不确定性。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2017年新进入房地产前50、30,杠杆率较高的房企,未来的流动性风险比较大,业绩增长更为不确定。

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  近期,围绕着内房股中的明星股融创中国,机构之间有了很大分歧。海通证券认为,截至2017年中,融创土地储备总计约1亿平方米,货值约人民币15000亿元,其中超过95%分布在一二线城市,预期公司2018年销售规模有望冲击人民币4500亿元以上,这对其股价形成支撑,看高至14倍PE。

  申万宏源则对高杠杆企业持谨慎态度,如融创中国、富力地产等,并对2017年大举拿地的房企持谨慎态度,如世茂房地产等。申万表示,对华润置地这类具备央企背景、开发物业和投资物业并重,且土储更多集中布局在高阶城市的公司更为看好。


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