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治理房地产乱象须出“重拳”亚伯勒

来源:网络整理 编辑:江阴新闻网编辑部 时间:2018-08-26

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房地产三巨头中期业绩齐飘红 据悉,碧桂园与万科在8月21日分别交出了中期业绩。加上之前恒大在8月6日发布的正面盈利预告,被称为地产“三巨头”的三家企业,2018年上半年的成绩单均已出炉。

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整治市场秩序,因城施策,遏制房价上涨,必须从严治理,提高违法成本。在公开公平公正的市场秩序下,才能形成合理的市场定价。市场秩序健康了,市场才能真正发挥作用

最近,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州等地多部门联合开展专项行动,打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象。

一段时间以来,房地产市场乱象丛生。投机炒房行为花样百出:有的操纵房价、房租,捂盘惜售或者变相囤积房源;有的通过媒体途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作、哄抬房价;有的通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等。

不仅如此,房地产“黑中介”违法违规行为令人瞠目:或发布虚假信息,蒙蔽消费者,扰乱市场秩序,获取不当盈利;或采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预订金;或非法侵占、挪用客户交易资金;或强制提供代办服务、担保服务,以捆绑服务方式乱收费;或与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。

整治市场秩序,因城施策,遏制房价上涨,必须从严治理,提高违法成本。在公开公平公正的市场秩序下,才能形成合理的市场定价。市场秩序健康了,市场才能真正发挥作用。

房地产三巨头中期业绩齐飘红 对未来各有安排报名登山的人少

  据悉,碧桂园与万科在8月21日分别交出了中期业绩。加上之前恒大在8月6日发布的正面盈利预告,被称为地产“三巨头”的三家企业,2018年上半年的成绩单均已出炉。在房企业绩普遍大增的上半年,三巨头自然也纷纷报喜。其中,恒大创下了其成立以来的多项最高纪录,碧桂园的中报提到了“控速”,万科的业绩也非常亮眼。

  恒大:交出“史上最好”中期业绩

  8月6日,恒大发布正面盈利预告,2018年上半年净利润及核心业务利润均实现大幅提升,多项核心指标实现行业新高,创造行业有史以来最好成绩。

  公告显示,恒大净利润增长超125%,核心业务净利润预期增长100%以上,恒大去年同期净利润为231亿,核心业务利润为273亿。以此推算,其今年上半年税后净利润超520亿,核心业务利润超546亿。与此同时,恒大净负债率由去年末的184%下降到130%以下,环比降幅达三成。

  据了解,恒大上半年再次交出行业有史以来最好的半年业绩与公司的战略决策有关。年初,许家印宣布了“新恒大”重大战略决策,强调要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式,坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。

  具体来看,有媒体报道称,恒大项目的施工单位基本为全国前十的领先企业,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标淮设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断提升产品附加值。在成本控制方面采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低营销、管理、财务三大费用,实现利润率提升。另外值得一提的是,恒大实施的无理由退房举措,凭借高品质、高性价比的产品,充分得到了市场认可。

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  另外,今年上半年,恒大实现销售3041.8亿,同比大增24.6%,多家投行预计恒大全年销售将突破6000亿,强劲的销售成为恒大利润持续高增长的关键所在。值得注意的是,利润大涨的同时,恒大债务情况也不断优化,以中期净负债率130%以下计算,一年间恒大的净负债率大幅下降近七成,成功兑现降负债承诺。

  有业内人士认为,地产主业盈利能力的大幅提升,为恒大进军高科技提供强有力的资金支持。今年4月,恒大与中科院签署全面合作协议,共同打造科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地。

  恒大计划未来十年投入1000亿,共同拓展生命科学、航空航天、集成电路、新能源等重点领域,标志着恒大正式进军高科技产业。6月,恒大宣布以20亿美元入主美国新能源汽车公司Faraday Future,正式进军电动汽车市场,全面掌握全球最先进的技术,等于打通新能源汽车领域国内外技术壁垒,将FF美国全球领先的新能源汽车技术同步引入中国,具有非凡意义。通过一系列动作,恒大积极探索高科技产业,逐渐了形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

  碧桂园中报提“控速”

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  碧桂园控股有限公司(02007.HK)于8月21日披露的2018年中期业绩报告显示,2018年上半年,集团总收入约为1318.9亿(人民币,下同)元,同比增长69.7%;毛利约349.7亿元,同比增长104.6%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%;股东应占利润约为129.4亿元,同比增长72.5%;股东应占核心净利润达129.5亿元,同比增长80.2%;基本每股盈利为60.03分,同比增长71.8%。

  在业绩报告中,碧桂园提到了自己对于过往的“反省与行动”。“过去两个月内发生的安全事故,我们检讨是对安全的重视程度不够,我们正在重新审视本公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升本公司管理水平。”

  有迹象显示,碧桂园将调整过往战略,不再片面追逐规模和速度。

  公告显示,2018年上半年,该公司合计录得合同销售金额4124.9亿元。截至今年6月31日,碧桂园公司合同负债4694.94亿,加上应收款项,这在很大程度上锁定了公司未来两三年内业绩平稳提升空间。碧桂园今年上半年营收中,房地产开发销售确认收入依然占据最大比重,合计结转1268.85亿,同比增长70.37%,占总收入比例为96.2%。

  上半年,碧桂园毛利率和净利率在2015年触底,2016年、2017年稳步回升,于2018年中期分别达到26.5%和12.4%,回归行业平均水平。

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  碧桂园称,上半年销售楼款现金回笼约为人民币3360.2亿元,同比显著增长52.38%%,销售回款率高达81.46%,高于行业平均水平。鉴于销售回款额的大幅度增加,碧桂园截至6月30日的净经营性现金流为31.7亿,连续第三年为正。

  据悉,从碧桂园于2013年启动新一轮扩张型战略起,便将财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置。彼时,碧桂园在财务制度上设置了两道安全红线:一是净借贷比率不能高于70%,二是可动用现金余额不低于总资产10%。截至6月30日,该公司账面拥有可动用现金余额2099.1亿,占总资产比例15%,同比增长约75%。此外,该集团仍有2813.9亿未动用银行授信。

  今年上半年,房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升,但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位,截至2017年6月30日,碧桂园净借贷比率为59.0%;加权平均借贷成本为5.81%。尤其值得提及的是,碧桂园已连续11年保持了净借贷比率低于70%。

  报告期末,碧桂园有息负债2939.21亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券),其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为721.15亿,占比24.54%,其余75.46%为长期债务。

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  今年上半年,碧桂园已放缓项目拓展速度,降低土地投资额度与同期销售金额的占比,从而减少资本性支出。数据显示,上半年,碧桂园新获取项目530个,涉及地价支出2242亿,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿,平均地价为2387元/平方米。

  截至6月30日,集团拥有土地储备建筑面积约3.64亿平方米,已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县。

  万科2018上半年利润超90亿

  万科的报表也是亮眼的,今年上半年销售金额3,046.6亿元,营业收入1,059.7亿元,同比增长51.8%;净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

  2018年,将租赁住宅业务纳入,与房地产开发、物业一同列为核心业务,截至目前累计获取的房间数超过16万间。

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  值得一提的是,万科新任总裁祝九胜并不认可市场上“中介机构推高公寓租金”的说法,他提到,机构渗透最高的城市,其渗透率都只有5%,而深圳更低,只有2%。万科深圳的住宅出租率高达92%,单间平均租金只有1800元。

  业绩报告显示,销售方面,2018年上半年,万科销售金额3046.6亿元,产品中住宅占比85.9%,其中144平方米以下的中小户型住宅占比91%。实现结算收入1,006.4亿元,同比上升53.6%。与此同时,万科已售未结资源持续增加,合同金额合计约5,200.5亿元,较上年末分别增长24.7%和25.5%。

  项目储备上,万科仍然相对谨慎,上半年获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,与上半年销售面积基本持平。公司在建项目总建筑面积约8187.6万平方米;规划中项目总建筑面积约6,081.6万平方米。

  继房地产开发和物业服务之后,万科将租赁住宅确立为核心业务,已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品矩阵。

  截至目前,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

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  “最近这一两年确实有一些资本、机构介入了这项业务,目前的情况来看,机构在里面的占比非常低,如果考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度,一般会用渗透率指标,从我们观察来看,中国最高的城市机构渗透率5%,一般城市2%都不到,所以机构在目前介入有限”,对于“中介机构推高公寓租金”的说法,祝九胜如是说。

  受融资环境收紧的印象,万科今年上半年的贷款余额比2017年有所收缩,先后完成五期超短期融资券发行,票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位;今年8月,万科刚完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,票面利率4.05%,创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

  现金流方面,截至6月底,万科持有货币资金1,595.5亿元,高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元,保持了较好的流动性;净负债率32.7%,继续保持在行业较低水平。

  另外,自今年以来,万科内部有关组织架构、薪酬体制的调整步伐加快,对此,祝九胜向媒体指出,这在内部称为“五位一体”变革,并请分管HR工作的孙嘉做了详细的解释。

  祝九胜解释,五位一体就是从“战略”到“机制”、“文化”、“组织”和“人”,伴随着万科的战略转型而进行的内部变革,在过去6年时间里,万科从住宅开发延生到商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老等等新的领域,从“容易赚钱”的地产黄金时代,到做不容易赚钱的服务行业,伴随着这个过程,很多公司管理架构才发生深刻改变。


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